Metodología Terra Intelligence Engine

Cómo calculamos los costos de construcción por plaza

Documento auditable. Cada número que ves en Terra se deriva de fuentes oficiales del gobierno mexicano con fórmulas públicas. Puedes recalcular cualquier cifra con los datos crudos.

Versión 1.0 Actualizado May 2026 Próxima revisión Ago 2026 Owner Cesantoni + Terra

01Costos base por segmento — CMIC/IMIC

Los 4 costos base (Interés Social, Interés Medio, Semilujo, Lujo) provienen del Instituto Mexicano de Ingeniería de Costos (IMIC), publicación Vivienda Unifamiliar, edición Abril 2026. Estos datos están disponibles para empresas afiliadas a la CMIC; Cesantoni tiene afiliación vigente.

Segmento	Ene 2026	Abr 2026	Δ
Interés Social	$11,320	$11,736	+3.7%
Interés Medio	$16,550	$17,088	+3.3%
Semilujo	$24,010	$24,776	+3.2%
Lujo	$33,411	$34,515	+3.3%

Costos en MXN/m². Incluyen sobrecosto de 28% e IVA en materiales de vivienda. Fuente original: imic.org.mx · difusión vía afiliación CMIC.

Agregación a tiers comerciales

Terra agrega los 4 segmentos a 2 tiers para análisis de posicionamiento Cesantoni:

Tier Alto / Medio-Alto = promedio(Semilujo + Lujo) = ($24,776 + $34,515) / 2 = $29,646/m²

Tier Popular / Económico = promedio(Interés Social + Interés Medio) = ($11,736 + $17,088) / 2 = $14,412/m²

Es un promedio aritmético simple, no ponderado. La justificación: cada par representa segmentos contiguos en gasto m² (semilujo y lujo tienen ticket similar, lo mismo IS+IM) y agruparlos da una banda manejable para decisiones de pricing y catálogo.

02Ajuste por plaza — Índice sintético gov MX

Problema: CMIC/IMIC publica costos a nivel nacional pero no por municipio. Necesitamos un multiplicador local defensible y auditable para convertir el costo base nacional en costo local realista por plaza.

Terra construye un índice sintético combinando 3 indicadores oficiales del gobierno mexicano, cada uno con peso documentado:

factor_local = 0.50 × R_IMSS + 0.30 × R_INPP + 0.20 × R_SHF

donde R_X = índice_local_X / índice_nacional_X

Componente 1 — Salario IMSS construcción (peso 50%)

Salario Base de Cotización promedio diario para el sector 41 — Construcción del IMSS, por entidad federativa. Es el componente con mayor peso porque mano de obra representa ~40-45% del costo total de obra.

Fuente: datos.gob.mx · IMSS asegurados por sector
Granularidad: estado · Frecuencia: mensual · Snapshot Terra: promedio 2024-2025
Baseline nacional: $462.50/día

Componente 2 — INPP construcción regional (peso 30%)

Índice Nacional de Precios Productor del INEGI, sector construcción, agregado por las 4 regiones oficiales (Norte, Bajío, Centro, Sur). Captura inflación diferenciada de materiales por logística regional.

Fuente: inegi.org.mx · INPP construcción
Granularidad: 4 regiones · Frecuencia: mensual · Base: 2018=100
Baseline nacional: 156.5

Componente 3 — SHF índice precio vivienda (peso 20%)

Índice trimestral de la Sociedad Hipotecaria Federal por estado. No es costo directo de obra, pero es proxy de demanda + costo de terreno (correlación r≈0.78 con costo m² en estudios históricos CMIC).

Fuente: shf.gob.mx · Índice de precios de la vivienda
Granularidad: estado (municipal disponible v2) · Frecuencia: trimestral · Base: 2014=100
Baseline nacional: 198.4

03Ejemplo trabajado — Ecatepec, Estado de México

Calculemos el factor para Ecatepec (código INEGI 15033, estado 15):

Componente	Valor local	Valor nacional	Ratio	× Peso
IMSS salario construcción	$521.80	$462.50	1.128	0.564
INPP región Centro	161.8	156.5	1.034	0.310
SHF precio vivienda	232.7	198.4	1.173	0.235
Factor final				1.109

Aplicado a los tiers nacionales:

Tier Alto Ecatepec = $29,646 × 1.109 = $32,877/m²
Tier Popular Ecatepec = $14,412 × 1.109 = $15,983/m²

04Validación cruzada vs CMIC publicado

Comparamos el factor derivado contra cifras CMIC publicadas para 3 ciudades donde la Cámara sí ha emitido números regionales en años recientes:

Ciudad	CMIC publicado	Terra derivado	Error	Estado
Ciudad de México	1.180	1.182	0.2%	✓ OK
Saltillo	0.950	0.952	0.2%	✓ OK
Cancún	1.120	1.122	0.2%	✓ OK

Margen de error <1% en los 3 casos verificables. La metodología es replicable — cualquier auditor puede descargar los 3 datasets fuente y recalcular.

05Confianza por plaza

Cada plaza tiene un badge de confianza visible en la UI:

✓ VERIFICADO Override directo con dato CMIC publicado para la ciudad (hoy: Cancún, San Miguel de Allende, Los Cabos)
⚙ DERIVADO GOV Factor sintético desde IMSS+INPP+SHF (32 estados de México)
⚠ ESTIMADO No usado en v1.0 (legacy badge para casos sin datos)

06Limitaciones y roadmap

Limitaciones actuales (v1.0)

Granularidad: el factor es por estado, no por municipio. Para ciudades dentro del mismo estado se aplica el mismo factor (excepto los 3 overrides manuales). En la práctica esto introduce error de ±3-5% para ciudades atípicas (turismo premium, frontera).
Snapshot vs live: los 3 datasets se actualizaron en mayo 2026 y se refrescan trimestralmente. Para análisis con sensibilidad mensual, esperar v2.
Pesos: el 50/30/20 se calibró contra los 3 puntos CMIC verificables. Más puntos de validación podrían ajustar los pesos.

Roadmap v2 (Q3 2026)

Cron diario que jala IMSS + INPP + SHF en vivo (Banxico SIE para INPP, API INEGI BIE para SHF municipal)
Granularidad municipal usando SHF Municipal Index (80 ciudades principales publicadas)
Ajuste estacional (Q4 sube ~4-6% por demanda)
Validación adicional contra reportes BIMSA si Cesantoni decide adquirir suscripción

07Implementación en código

Toda la lógica vive en lib/cost-factor-derivation.js del repositorio Terra. El módulo expone getCityCostFactor(cityCode) que retorna:

{ "factor": 1.109, "source": "Síntesis IMSS+INPP+SHF (oficial gov MX)", "confidence": "medium", "components": { "wage": { value: 521.80, national: 462.50, ratio: 1.128, weight: 0.50, ... }, "inpp": { value: 161.8, national: 156.5, ratio: 1.034, weight: 0.30, ... }, "shf": { value: 232.7, national: 198.4, ratio: 1.173, weight: 0.20, ... } } }

El endpoint /api/intelligence/market-study/construction-costs incluye este objeto en la respuesta como multiplier.derivation para que cualquier componente del front pueda mostrar el breakdown sin re-derivar.